九游体育官网九游体育官网【克而瑞物管研究】在物业行业进入“存量博弈”与“高质量发展”并行的深水区，ESG早已不再是选择题，而是关乎企业生存与行业未来的必答题。随着ESG（环境、社会及管治）理念从“选修课”变为“必修课”，行业的评价体系正在发生深刻重构。投资者和公众开始追问：一家物企是否具备穿越周期的韧性？是否在创造商业价值的同时，兼顾了社会价值与环境责任？

　　2026年4月24日晚间，碧桂园服务发布了2025年度ESG报告。我们注意到，这份报告并未停留在常规的节能减排数据罗列上，而是首次系统性地对外展示了其在“低费高质”老旧小区治理、AI驱动机器人规模化落地，以及商业楼宇“零碳运营”三个维度的深度突破。这不仅是一份责任报告，更是一份行业转型的“解题样本”。

　　在“双碳”目标背景下，建筑行业的绿色转型迫在眉睫。碧桂园服务以“建筑全生命周期碳中和”为愿景，构建了独特的“EARTH协同减碳模型”，通过能源系统革新、资源循环、清洁能源替代等五大路径，系统性推动商业地产从“高碳载体”向“净零空间”转型。这一转型并非一蹴而就，而是通过技术硬实力与管理软实力的双重驱动，在商业楼宇领域树立起了新的绿色标杆。

　　在“技术驱动”层面，碧桂园服务没有停留在简单的照明LED化改造，而是向商业楼宇能耗最大的痛点——中央空调系统发起了攻坚。

　　针对传统楼宇“大马拉小车”的能耗浪费，碧桂园集团旗下天力商写自主研发了 “AI群控+多能互补”中央空调智控系统。在广州富力盈凯广场等项目的实测数据显示，该系统实现了冷机能耗降低25%，单项目年省电量超63万度。通过合同能源管理（EPC）模式的推广，2024年落地项目累计年节能989万度，相当于减碳5508吨。这种硬核的技术穿透力，使其在降低租户运营成本的同时，也大幅提升了资产在资本市场的绿色估值。

　　此外，对于更广阔的住宅及社区场景，碧桂园服务通过基础设施的电气化转型夯实绿色基底。2025年度，集团在全国各小区、酒店、写字楼新增汽车充电桩快、慢充枪数超1万枪，覆盖超2200个小区，服务覆盖近400万户业主；新增两轮充电桩插座数约23万个，运营插座总数约73万个，服务覆盖社区约5500个，累计用户达780万人，累计服务突破1.6亿人次。这不仅是便民服务，更是对居民出行碳排的有效干预。

　　如果说技术节能是自上而下的“强控”，那么碧桂园服务在2025年推出的碳普惠机制，则是一场自下而上的“唤醒”。

　　碳普惠机制载体“碳护CarbonHug”小程序，在行业内首次实现了碳普惠机制对楼宇内租户企业、租户员工及物业员工的全覆盖。该平台聚焦“企业低碳运营+员工低碳行为”双场景，将步行、回收、节能灯改造、节约用水、旧书/衣回收等8个低碳减排场景及10个低碳行为量化为碳积分。同时拉通物业服务及增值服务资源，搭建“低碳积累-权益兑换”体系，用户积累的积分可兑换物业服务或增值商品，形成了“低碳行为-价值回馈”的闭环。

　　这一机制巧妙地将冰冷的减碳指标转化为员工有体感的“绿金币”。截至报告期末，该平台已在广州邦华环球、天津富力中心等多个核心项目中推广，累计沉淀碳积分超21万分。通过拉通物业服务资源，碧桂园服务成功将“自上而下”的管理意志，转化为“万众参与”的社区共识。

　　2025年，碧桂园服务在环境维度实现了从“技术节能”到“行为减碳”的全链路闭环。

　　在能源结构转型上，天力商写通过采购37,802兆瓦时绿色电力，率先实现大湾区项目范围二碳中和，标志着其商写板块在清洁能源替代方面迈出了关键一步。

　　在管理体系认证上，天力商写获颁全国物业行业首例碳管理体系认证证书，并以《天力商服可持续发展实质性议题及目标体系》——涵盖20个实质性议题、86项可量化子目标——深度融合联合国可持续发展目标（SDGs），系统对标LEED、WELL、GRESB等国际标准与披露框架，为行业提供了可参照的绿色运营范本。

　　从部署智慧能源平台，到发布碳中和白皮书，再到极具烟火气的“可持续生活节”（2025年共举办近300场活动，覆盖超2万人），碧桂园服务正用实践回应其宏大的承诺：2027年实现运营碳达峰，2050年实现在管商业建筑运营期碳中和。

　　在城市化进程迈入存量时代的今天，老旧小区治理已成为城市精细化治理的“神经末梢”，也是物业行业面临的最大痛点。设施老化、环境脏乱、收费率低、投诉不断……这些顽疾不仅拉低了居民的生活质量，更让许多物业企业望而却步，陷入了“服务差—不缴费—服务更差”的恶性循环。

　　面对这一行业性难题，碧桂园服务在2025年ESG报告中给出了破局之道。不同于传统的“输血式”帮扶，碧桂园服务创新打造了“治理、服务、经济三大内循环”模式，将ESG理念深度嵌入社区治理，为老旧小区提供了一套实用、好用且可持续的焕新方案。

　　老旧小区治理难，难在“人心散”。碧桂园服务将“党建引领”作为破局的首要原则，主动将物业运营融入街道和社区党组织的领导之下，构建起“社区居民委员会、业委会（物管会）、物业服务企业”三方联动机制。

　　这一机制的核心在于通过常态化的联席会议，合力解决停车难、环境差等群众关切事项。更重要的是，碧桂园服务推行“先体验后收费”的引导模式。在党建引领下，通过前期的集中服务让环境发生肉眼可见的改变，以此建立信任纽带，逐步引导居民树立“质价相符”的消费意识。

　　在深圳龙岗区碧湖玫瑰园，社区党委全程牵头，碧桂园服务团队以党建为轴心成立临时党支部。党员先锋带头入户走访，从电梯加装到垃圾站点改造，党建引领下的“低费不低质”服务，让居民真切感受到了“红色引擎”带来的温暖与改变。

　　在佛山市南海区海棠村，集团党委以党建为引领，将党员志愿服务队建在海棠村项目一线，积极主动与桂一社区党委开展党建共建，联动社区党委、业主骨干，破解小区环境卫生、设施老化、绿化提升等治理难题。针对海棠村老年人较多、部分老人行动不便的实际情况，项目党员志愿服务队聚焦老年群体需求，常态化开展老人走访探望，每年举办百家宴、节日慰问等活动，丰富老人精神生活；针对不便下楼的老人，推出免费上门剪发等服务，切实解决老人困扰，传递温暖关怀。

　　如何在低物业费的前提下保证服务质量？碧桂园服务的答案是：精益管理+新质生产力。

　　一是坚持精益运营，建立贯穿全岗位、全流程的标准化作业体系，以标准化履约保障服务质量，确保“质价相符”。全面提升保洁、绿化、维修等基础服务品质，并优先聘用本地居民，在摊薄运营成本的同时提升服务响应速度与邻里温度。为进一步优化运营效能，区域内推行连片接管与组团管理模式，统筹调度周边多个小区的安保、保洁与维修力量，实现物资集约采购。

　　二是坚持需求导向，进驻前夕就依托三方联动机制召开居民代表座谈会，广泛听取并梳理居民的核心诉求。进驻首月即集中力量开展专项提升行动，靶向解决居民反映强烈的切身问题，确保群众在短时间内切实感知到物业服务带来的品质跃升。

　　三是将保障居民生命财产安全置于首位，重点配合相关部门开展消防通道畅通、电动自行车规范停放与充电等专项行动，实施台账式闭环管理，切实筑牢城市安全底板，打造韧性安全社区。

　　四是系统性推进物业管理体系的智能化升级，率先将PARA新质生产力（即人People、智能体Agent、机器人Robot与智能物联AIoT协同运作）模式引入低费普惠服务场景，助力社区治理数字化、智慧化转型。通过构建以“智能体”为核心的24小时服务响应与决策辅助能力，依托机器人承接保洁等高频标准化作业，实现服务执行的标准化与无偏差；同时，借助智能物联AIoT应用打造物理环境数字化的基础能力，系统性地驱动降本增收与服务提效，将一线劳动者、现场管理者等不同层级人员从重复性、低价值的劳动中解放出来，将更多精力投入到更具温度与深度的工作中，更精准地挖掘社区精细化需求，助力低费普惠服务提质增效。

　　老旧小区要实现长效运营，必须解决“钱从哪里来”的问题。碧桂园服务探索出了一条“以区养区”的良性造血路径。

　　碧桂园服务主动协同地方政府与社区，探索存量资产的活化利用，将闲置与低效空间升级为便民服务点或社区商业配套，实现“空间换服务”。同时，积极引入优质第三方资源，因地制宜嵌入老年助餐、适老化微改造、四点半课堂等便民生活服务。最终构建起基础物业费、公共空间经营收益、社区生活服务收入相结合的多元收入结构，将经营收益按约定比例反哺物业运营或社区微改造，形成以区养区的良性造血机制。

　　上海静安片区的临汾、阳曲、景凤三个老旧小区是最有力的佐证。该项目房龄超30年，60岁以上老年人口占比超60%，物业费仅0.8元/㎡。2024年碧桂园服务接管后，通过三小区共享人力、统一采购、协同改造摊薄成本，在低收费水平下仍支撑起标准化服务。同时聚焦核心需求打造增值服务：布局“智享楼下充电桩”获取稳定收益；以标准化技术和常态化巡检承接电梯维保缺口；部分空间合规租赁给移动运营商建基站获得租金。针对老龄居民，搭建“服务到家”平台，提供深度保洁、老人陪护等。针对老年业主使用充电桩难的问题，定制专属充值卡片，既便利老人，也开辟了新的增值服务赛道。

　　经过持续治理，小区小包垃圾违规投放现象显著下降，楼道堆物基本杜绝，消防通道畅通率100%，飞线充电绝迹，安全事故“零发生”。物业费综合收费率达到98.5%，累计收到业主致谢锦旗及感谢信32件，项目经营实现扭亏为盈，“微利可持续”模式得到实际验证。

　　值得一提的是，在住建部将房屋体检制度明确为三项城市更新改革制度之一的背景下，碧桂园服务以三十年社区服务积淀为依托，率先启动 “房屋全生命周期健康体检”。参照医疗标准的专业级房屋体检理念引入建筑养护领域，联合中国灾害防御协会与中建协认证中心等权威机构，研发健康五维体检评估体系，用以诊断老旧小区建筑安全问题。集团设立专家诊断系统，由专业认证上岗的房屋体检师上门提供检测、解读及改善建议服务，帮助业主深入理解建筑安全的重要意义。

　　报告期内，碧桂园服务已初步建立4大分类、17项基础检查的普惠性服务体系，并在深圳、广州、东莞等多个先发检测城市提供深度房屋体检。这一布局不仅是对社区安全的主动守护，更是在城市更新浪潮中抢占的战略先机。

　　三、治理（G）的升维：1053台“零号居民”入驻小区，科技向善与数智化未来

　　在人工智能浪潮的持续推进下，智能机器人正加速走出实验室，全面融入人们的日常生活。在碧桂园服务2025年的ESG报告中，我们关注到一个极具分量的数字：自主研发的清洁机器人“零号居民”已实现1053台规模化交付。这在向来被视为“劳动密集型”的物业行业，是一个里程碑式的信号。

　　2025年，碧桂园服务自主研发的清洁机器人“零号居民”实现了 1053台规模化交付，覆盖以广东为核心的200多个项目、2500多栋楼宇，服务业主超30万户。这标志着碧桂园服务在物业智能化领域正式迈入规模化应用新阶段——不再是实验室里的概念展示，而是数十万家庭日常可感知的科技服务。

　　“零号居民”是国内首款深度契合住宅物业场景的智能清洁设备，搭载AI与多传感器融合导航避障系统，精准适配社区复杂环境，实现全流程无人化作业。无论高温潮湿还是寒冷干燥，其稳定的运行表现兼容了多业态场景与不同气候特征。

　　另外，集团同步推出的“零号助理” ，作为行业领先的移动端智能体，可助力业务实现快速分析与精准决策，形成了从“执行端”到“决策端”的完整智能化闭环。

　　技术的价值最终要落在用户体验与运营效益上。在广州盈禧花园社区，“零号居民”入驻后实现了 “人休机不休”的高效作业模式，完成楼道地面清洁的自动化，保洁人员得以从重复枯燥的地面清洁中解放出来，投入更具价值的精细化服务与管理工作。业主反馈显示，社区环境的提升与科技服务的应用显著增强了居住体验与服务质感。

　　在佛山凤凰湾社区，45台“零号居民”承担起109栋楼的公区地面清洁任务。一位业主的反馈质朴而有力：“有了机器人，楼道干干净净的，出门心情都变好了。”这样的声音不是孤例——规模化应用背后，是服务质量标准化、作业效率最大化、客户满意度持续提升的良性循环。

　　值得一提的是，“零号居民”的规模化应用还带来了可观的环境效益：每年约可节水1.3万吨，在降本增效的同时也践行了绿色运营理念。

　　无论是老旧小区的“三大循环”，还是“零号居民”机器人的落地，碧桂园服务没有把ESG当成高高在上的口号，而是将其作为解决物业费收缴难、人工成本高、商写能耗大等核心经营痛点的工具，将ESG理念与业务经营实现了深度咬合。

　　以往行业认为服务低收费老旧小区必然亏损，但碧桂园服务用上海静安（98.5%收费率）、深圳罗湖（3个月飙升至90%收费率）的数据证明，只要通过精细化的运营和技术赋能，“微利可持续”是完全可行的。 这种模式的社会价值极大，为行业打开了更广阔的市场空间。

　　目前，碧桂园服务已获得2025年IDC中国未来企业大奖，是行业首家取得PIA二星认证的企业。在企业运营中践行环境、社会及管治（“ESG”）理念与实践中，荣获明晟ESG评级AA级（中国内地行业最高）、Sustainalytics“低风险”评级，并自2023年起连续三年获评为“ESG区域（亚太）最高评级”企业；获标普全球ESG评分（S&PGlobalESGScores）为35分；于2022年12月入选富时罗素（FTSERussell）社会责任指数系列（FTSE4GoodIndexSeries）成分股，并维持至今。

　　这些国际权威机构的认可，是其将ESG融入战略全周期，而非仅仅做“表面合规”的自然结果。

　　回顾碧桂园服务2025年的ESG实践，我们看到的不仅是一份责任报告的“成绩单”，更是一家头部物企在行业深度调整期对“长期主义”的坚定践行。

　　在环境维度，碧桂园服务以“EARTH协同减碳模型”为框架，通过AI智控技术突破节能“深水区”，以“碳普惠”机制激活行为减碳，获颁全国物业行业首例碳管理体系认证证书，并承诺2027年运营碳达峰、2050年碳中和。

　　在社会维度，面对老旧小区这一行业难题，碧桂园服务以“三大内循环”模式实现“低费不低质”。上海静安三小区在0.8元/㎡物业费水平下实现98.5%的收费率并扭亏为盈，证明了“微利可持续”的可行路径。

　　在治理维度，1053台“零号居民”机器人的规模化交付，标志着物业智能化从概念验证迈入大规模应用新阶段，“人机协同”正在重新定义服务品质与效率。

　　碧桂园服务用实践证明：ESG不是成本，而是竞争力。当环境责任、社会担当与治理效能深度融入业务战略，ESG便不再是“选择题”，而成为企业穿越周期、实现高质量发展的“第二增长曲线”。

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