佛山明确优化物业服务费用收费标准，支持优质优价；这意味着过往僵化的收费模式正在向市场化定价转变，是一次行业发展思路上的重要变化。同时，浙江省人大常委通过新修订物业管理条例，当中就开发商保修责任进一步加强了约束。

　　市拓热度持续回温，城市服务绩效约束加强期内，物企市场化拓展热度保持回温，在非住项目拓展中，学校、医院、景区、交通枢纽、公建（如政府办公楼）、产业园区等出现频次更高。以主要业态来看，住宅领域物企仍面临一定程度的“丢盘”压力。城市及公共服务向明，越来越多采用短期合同与动态淘汰机制，绩效约束不断加强。

　　瑞森生活服务规模大幅收缩，碧桂园服务发展增值业务曲线期初，瑞森生活服务补发三份业绩，显示其管理规模大幅收缩；观点指数认为，若再失盘且无高单价项目补充，该公司大概率将出现收入拐点。期内，碧桂园服务与蒙牛达成战略合作，推动社会便民零售业务发展；同时，宣布了组织架构大调整，将原首席财务官调任专注于负责孵化创新业务，为未来业绩增长带来想象空间。

　　物管股整体下滑，收并购市场活跃度提升二级市场上，物管股整体下滑，40家样本港股物企本期平均区间跌幅为3.96%。收并购方面活跃度较上期有所提升，但仍趋于审慎，所涉及的相关交易主要围绕拓展服务边界和资产结构优化产生。其中，国锐生活以2.69亿元收购春雨医生平台，入局数字医疗新赛道，备受关注。

　　数字化领域注重科技融合，聚焦智慧生态构建期内，业内企业积极与国内外科技公司开展多元合作，聚焦智慧城市生态构建、人工智能在专项服务场景深度应用等，推动自身从基础管理向智能化、生态化服务模式转型。其中，康桥悦生活与美国人工智能房屋诊断公司Askitect签署合作备忘录，以强化在物联网、大数据和人工智能等领域的布局；并计划对Askitect公司控股，推动其在美国资本市场实现IPO。

　　期内，在国家部委的引导下，多地政府部门以提升服务质量、规范行业发展为核心，通过修订条例、出台实施办法等完善制度框架，明确服务标准、收费规则、维修资金管理等物业行业关键事项，激励行业良性竞争，推动物业服务融入基层治理与家庭生活，助力城市治理现代化。

　　11月19日，佛山住建局等八部门印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，明确支持“好物业”服务“好房子”，允许物业服务按照“质价相符”的原则，优化物业服务费用收费标准，支持优质优价。

　　观点指数认为，这一政策意味着佛山在不动产服务发展思路上发生重要转变，有助于打破物业服务收费的刚性约束，赋予物业服务行业市场化定价的权利。实质上是在重建服务越好、价格越高、业主越满意的良性循环，打破过去几年不论服务好坏，价格都一样的僵化模式。

　　同时，多地开始跟进十五五规划建议，实施或修订物业管理条例、专项维修资金管理新规等，以适应社会经济的不断变化发展，应对新形势、解决新问题。

　　12月，浙江省人大常委通过了《关于修改的决定》，新修订进一步明确了业主权利、简化了业主大会程序、强化了物业服务监管，并完善物业保修责任制度。

　　其中，对开发商保修责任进一步加强了约束。条例第51、54条要求，住宅物业保修范围、期限、具体方式必须写入住宅质量保证书和买卖合同。建设单位办理竣工验收备案时，必须提交住宅物业质量保证书。建设单位解散必须在清算报告中明确保修责任承接方案，并备案。未清算造成业主损害的，业主可追究赔偿责任。不履行保修责任的，罚款从原来的模糊规定明确为3万元以上20万元以下。

　　此外，为规范住宅物业服务招标投标活动，促进物业服务市场的公平竞争。黑龙江省住建厅发布《黑龙江省住宅物业服务招标投标工作指导规则》，并自2025年12月12日起施行。

　　《规则》采用了“评定分离”的定标方法。即，评标委员会由九游体育从专家库中随机抽取的专家组成，负责从所有投标人中择优推荐3至5名合格投标人进入定标环节。随后，招标人将召开业主大会或全体业主会议，由专有部分面积和人数“双三分之二”以上的业主参与表决，经“双过半”业主同意，得票排名第一的合格投标人最终中九游体育标。若首轮表决无人达到规定票数，则进行第二轮投票，确保最终结果充分体现大多数业主的真实意愿。

　　观点指数认为，这一方法有助于解决评定合一模式下，权责不对等的问题，过往专家有权定标但不对结果负责，招标人无权却承担履约风险。评定分离则将定标权与责任一并还给业主，倒逼业主审慎决策；因而是一次兼顾业主权益与市场规范的制度创新。

　　报告期内，房地产行业仍处于企稳发展阶段。统计局数据显示，2025年1-11月，全国房地产开发投资同比下降15.9%，其中住宅投资下降15.0%；房屋施工面积下降9.6%；新建商品房销售面积同比下降7.8%；房地产开发景气指数（国房景气指数）为91.90。

　　总体上，不动产行业正从过往的大规模增量扩张向存量提质增效转变，人口结构、城镇体系、城乡格局等都在发生深刻变化，人工智能等新技术的应用也对城市发展、治理带来新的机遇和挑战。

　　对于物业服务行业来说，存量住房市场是拓展方向，城市更新、老旧小区改造及适老化需求亦会释放服务空间，但行业增长趋势仍以放缓为主。与此同时，企业的竞争核心需聚焦于通过智能化手段降本增效、优化服务流程、构建客户反馈闭环，实现从不动产配套业务向独立价值创造者转型，为居民提供美好生活服务。

　　与此前的报告期相比，样本物企本期市场化拓展热度保持了回温态势。一方面，年底收官阶段公布外拓情况的物企数量增加，另一方面，物企在多种类型项目的获取上斩获颇丰，借此优化自身业态结构，稀释住宅市场所带来的不利影响。

　　物企获取非住业态的项目中，学校、医院、景区、交通枢纽、公建（如政府办公楼）、产业园区等出现频次更高，这类项目对物业服务需求更高，服务的附加值及涉及单体范围更大，且付费主体多为企业、政府/事业单位及公立机构，最终资金来源主要是财政拨付或自有运营资金，存在较强的信用背书；因而也面临着竞争愈发激烈的状况。

　　以主要业态来看，住宅物业领域，物业企业进驻后往往需要全面开展品质提升活动，解决社区长期存在的诸多民生痛点问题，通常会带来短期成本端的直接压力。

　　据悉，万科物业入驻合肥市包河区的奥园龙川玖著小区后，从智慧安防系统升级、环境及设施焕新、主动服务与社区关怀三个维度进行品质提升。以解决该小区存在设施老化、服务缺位等问题，并承诺未来品质服务仍是核心守护。

　　其中，在智慧安防系统升级方面，万科物业修复和新增了大量监控摄像头（包括高空抛物、电梯、室外等），实现全方位监控覆盖。对出入口进行智慧化改造，加装智能门禁和高清车牌识别系统，支持人脸识别、刷卡等多种无感通行方式。改造单元门禁，加装自动回弹器和人脸识别系统，方便业主进出。在地库入口新增智能道闸，有效管理车辆通行，构建“人防、技防、物防”三位一体的安防体系。

　　期内，万科物业被合肥高端豪宅小区乔治庄园业主委员会正式解聘。相关信息显示，双方的服务合同于2021年8月到期后并未正式续签，万科物业虽继续提供服务，但已缺乏合同约束，也致使双方在服务质量方面产生分歧。

　　据相关数据统计，合肥近三年以来已有超过30个住宅小区成功更换物业，其中不少项目更换后的物业公司就是万科物业。

　　观点指数认为，虽然业内存在着“退场”压力，但对于寻求高质量发展的物企来说，通过审视和纠正服务过程的问题，规范经营行为，强化物业服务质量和收费透明度等，仍能获得市场的认可。

　　商业物业方面，招商积余中标北京昌平山姆会员商店项目，以打造高端零售服务能力的“试金石”。

　　据介绍，该山姆会员店总建筑面积6.58万㎡，地下3层为停车场，地上2层为商业空间，配备4000㎡后仓物流中心。届时，招商积余将为该项目提供停车场及外围区域物业服务。

　　园区物业方面，卓越商企服务成功签约了全球医疗科技领军企业——迈瑞医疗，为其位于华东地区的南京基地与杭州基地提供全委托物业服务及专项服务。合作也标志着卓越商企服务在高科技产业园及医疗器械领域的专业服务能力获得市场认可。

　　其中，南京基地总建筑面积20.76万平方米，园区内有11栋建筑，布局有生产区、办公区及研发区，是迈瑞医疗在华东最大的研发、生产制造基地。此番，卓越商企服务将配备近150名专业服务人员，服务与支持近1000名迈瑞员工。

　　一般而言，医疗器械领域园区的特殊性与高精尖作业环境，对环境稳定性、洁净度和安全性均有极致要求。物业服务需深度融合精密环境控制、高可靠性设施保障、智能化安全体系及专业化生产支持等需求，为尖端研发与精密制造打造优质的物理空间与运营环境，确保核心业务不受干扰，高效运行。

　　城市及公共服务方面，项目越来越多采用“一年一签+退出机制”，有了较强的绩效约束，同时成交金额呈下降趋势，企业竞争也推动服务进一步提质。

　　本期，盈峰环境旗下公司联合当地企业佛山市优能环卫有限公司以94.50%的折扣率（约2.21亿元）中标2026-2028年北滘镇物业城市项目。服务范围包括道路保洁、绿化养护、河涌保洁、公厕管理、市容秩序管理、垃圾处置等相关服务，总体上要做好服务区域内的物业城市管理。

　　根据合同信息，该项目服务年限为三年，采用合同一年一签，每年度中标供应商未出现合同约定的“退出机制”条款的情形，双方才续签下一年度合同。

　　观点指数认为，城市服务项目越来越强调物企跨业态整合、本地化协同、智慧化管理以及风险承担能力。服务过程中，要实现环卫、市政、绿化、智慧平台一体化运营；搭建政府关系网络并联合属地企业；通过云平台、物联网实现精细化考核；适应短期合同与动态淘汰机制，同时依托规模化布局与品牌信誉形成竞争优势。

　　瑞森生活服务规模大幅收缩，碧桂园服务发展增值业务曲线个月的瑞森生活服务公布了三份拖欠的业绩公告，其中管理规模的快速下滑显得非常突出，一定程度上，反映过往关联方违规占用资金、股权内斗所造成的高管震荡，以及内部失控问题造成了该公司品牌形象受损，对保存和拓展项目能力构成了重大挑战。

　　目前，社区增值服务已是碧桂园服务业绩增长的重要引擎，2024年度收入同比增长约11.8%至41.94亿元，占总收入的比例约为9.5%。不过，该业务整体毛利率近年来承压下行，2025年中期毛利率由去年同期的39.0%下滑8.6个百分点至30.4%；主要原因是布局和孵化新的增值业务，前期投入有所增长；周期性业务，如社区传媒业务因客户投放收缩，单价及毛利率均处于下滑状态；另外，酒类业务受到白酒市场的波动影响，也面临毛利率下降的态势。

　　12月7日，碧桂园服务宣布了组织架构大调整。在人事方面，黄鹏卸任首席财务官，并将专门负责“孵化业务板块”；拥有丰富的财务管理及资本运作经验的田田女士获聘为新任首席财务官。业务方面，则将基础物业管理、新业务成长、职能服务三大板块统一整合为“大物业板块”，原战略孵化业务板块更名为“孵化业务板块”。

　　二级市场上，物管股期内整体下滑，并跑输大盘。截至12月22日收盘，恒生物业服务及管理指数（HSPSM.HI）近一个月下跌3.74%，作为对比，恒生指数（HSI.HI）近一个月下跌0.54%。

　　万物云方面表示，此举旨在彰显对公司业务发展及前景充满信心，并最终使公司受益及为股东创造价值回报，符合公司及股东的整体利益。观点指数认为，结合万科已将其持有的万物云57.16%的全部股权悉数质押予深铁集团来看，此次回购更像是对市场关切的一次回应。不过，资本市场对此表现冷谈，近20个交易日万物云股价已下跌16.36%。

　　国锐生活表示，其已建立成熟的客户群、资源及网络（包括物业管理平台及小区覆盖）。将利用现有资源、市场地位及关系，协助春雨医生扩展服务范围、吸纳新用户及企业客户，从而进一步扩大该平台的业务及收入。特别是，国锐生活成熟的物业管理平台将为社区健康管理服务、居民增值服务及交叉营销机遇提供现成的生态系统，有助该平台于在线医疗服务上开展企业合作，以及扩张区域服务。

　　不过，现实情况往往更复杂，当前写字楼空置率高企，经发物业此次接收的部分经发大厦资产同样出现严重的业绩下滑。数据显示，2023年该部分资产年内实现的租金总收入约为202.67万元，进入2024年后，大幅降至仅有75.6万元。本次资产收购相对低效，也让业内认为这笔交易多了些向关联方输血的成分。

　　数字科技方面，物业及城市服务企业正积极与国内外科技企业开展多元合作，既聚焦智慧城市基础设施的生态构建，也注重安全技术赋能与人工智能在专项服务场景的深度应用，通过整合内外技术资源打破传统服务边界，推动行业从基础管理向智能化、生态化服务模式转型。

　　资料显示，美的楼宇科技是美的集团旗下聚焦智慧建筑解决方案的业务板块。目前，美的智能建筑科技已由中央空调供应商转型为楼宇建筑智慧生态集成方案服务商，业务范畴包括暖通空调、电梯业务、楼宇智能化和能源管理，并借助iBUILDING数字化平台，打通楼宇建筑的软硬件设备和系统，提供数智建筑全栈解决方案，主要为客户提供更好的场景体验、更优的能源策略和更可靠的空间服务。

　　据悉，Askitect在AI房屋诊断领域拥有三大优势：成熟的技术体系、真实的商业化落地经验及专业团队资源；双方在房地产/物业/房屋健康AI方向具备高度互补的战略价值。通过携手整合优势资源，以技术创新驱动服务升级，一方面，可推动Askitect相关业务在中国市场的落地；另一方，也将助力康桥悦生活进一步拓展业务边界，强化在物联网、大数据和人工智能等领域的布局。

　　数据显示，2025上半年该公司的营收同比下降6.6%至4.55亿元；拥有人应占利润约为3350万元，同比下降21.8%。管理规模方面，由于退出了一些远期交付或亏损项目，其合约在管面积也同比下降4.0%至6830万平方米。面对日益激烈的市场竞争以及用高潜力项目实时补位的战略目标，技术创新驱动服务升级成为康桥悦生活实现资产组合升维的必由之路。