春寒料峭的二月津城，房地产市场的暖流正悄然涌动。在多重政策利好的叠加下，这座北方经济城市率先感受到市场破冰的迹象，久违的小阳春行情正叩击着行业复苏的大门。

　　2月19日，立达置业与高力国际战略合作签约仪式在天津国际金融大厦举行，双方将在办公楼租赁、绿色建筑认证需求、智能化办公空间解决方案等领域展开深度合作。透过强强联手的行业图景，一个更具活力的资产运营新时代正在开启。

　　活动现场，凤凰网房产对话高力国际中国区董事总经理邓懿君，旨在从这位杰出商业女性领袖的独特视角出发，从存量焕新中的低碳转型、企业出海带来的资本机遇等角度，为行业带来一些实践思考。

　　邓懿君：全国写字楼市场自2022年下半年开始出现下滑趋势，2023年疫情结束后，市场虽短暂回暖，但经济基本面并未明显改善，企业扩租需求较为疲软。尤其是2024年，企业裁员、降本增效现象加剧，写字楼空置率上升，租金下滑，北上广深等一线城市尤为明显。相比之下，新一线和二线城市由于基准租金较低，市场调整的影响相对会小一点。

　　值得注意的是，天津市场在过去几年已提前经历调整，目前表现相对稳定。其实，天津写字楼市场早在五六年前已开始下滑，到如今已趋于平稳。尽管空置率仍处于较高水平，但近年来已从高峰期的40%降至34%-36%，且甲级楼宇空置率有所下降，显示市场正向发展。

　　细分来看，天津市场的空置率上升主要集中在乙级楼宇，而甲级楼宇因企业追求更好的办公环境，需求相对稳定。部分优质项目，如国际大厦、津汇广场，通过精准定位和高效运营，依然展现出较强的竞争力。未来，如何在供需波动的市场中保持稳定，将成为写字楼运营的重要课题。

　　邓懿君：一方面是拓展“企业出海”服务。高力国际作为全球性房地产服务机构，业务覆盖68个国家。近年来，随着中资企业全球化趋势的加速，高力国际的服务重点从“引进来”转向“走出去”。过去95%的业务集中在引进外资，而现在中资企业“出海”需求显著增加，成为业务增长的重要驱动力。高力国际通过其全球网络，为中资企业提供海外市场的选址、运营等一站式服务，帮助企业顺利拓展国际市场。

　　另一方面是强化“精细化运营”。在市场下行周期中，高力国际通过精细化运营管理，帮助业主优化资产配置、降低运营成本。例如，针对空置率较高的楼宇，高力国际不仅提供传统的物业和租赁服务，还深入参与业主的收益管理，分析哪些支出是必要的，哪些可以优化。对于老旧楼宇，高力国际通过物业升级、企业关怀等措施，提升租户满意度，稳定现有租户并吸引新租户。同时，高力国际还为国资平台和非专业房地产企业提供全委托轻资产运营服务，帮助其提升资产价值。这种精细化运营模式不仅适用于写字楼，还延伸至园区和商业地产，成为高力国际业务增长的重要来源之一。

　　邓懿君：天津市场作为高力国际长期深耕的区域，未来将继续巩固楼宇招商基本盘，同时重点发力资产运营、绿色节能服务及智慧化管理，以应对市场变化并探索新的增长点。

　　高力国际在天津市场的楼宇招商业务已发展多年，形成了稳定的基本盘。天津市场虽面临挑战，但并未出现明显下滑，反而存在增量发展的可能性。

　　同时，高力国际还将重点拓展资产运营业务。通过精细化运营管理，帮助业主优化资产配置、提升楼宇价值。其中，ESG业务是非常重要的增量，高力国际将通过总部专家团队和本地人才培养，为客户提供符合国际标准的绿色节能专业服务。

　　在智慧科技方面，高力国际已推出1.0版智慧园区管理软件，并计划在下半年推出基于房地产大模型的智慧楼宇管理软件，随着人工智能技术的应用，未来将大幅提升楼宇管理的效率和精准度。

　　邓懿君：物流仓储是天津商业地产中的重要板块，其发展得益于京津冀区域经济的协同效应。随着电商和供应链需求的增长，物流仓储设施的需求在过去几年持续上升。然而，现在天津的物流仓储市场已趋于饱和，未来需更加注重设施的升级和智能化管理，以满足企业对高效物流的需求。

　　在工业地产领域，随着制造业向高端化、智能化转型，企业对厂房设施的要求也在提升。然而，目前市场上许多老旧厂房难以满足企业需求。高标准工业厂房和研发楼宇仍具有较大的发展空间。

　　在消费型商业地产领域，天津呈现出明显的两极分化趋势。一方面，部分商业项目因定位精准、运营出色而表现亮眼；另一方面，部分项目因同质化竞争和运营不善而面临困境。未来，商业地产需更加注重差异化定位和创新运营，以吸引消费者。

　　高力国际将继续深耕天津市场，为投资者和企业提供专业服务，助力商业地产的可持续发展。

　　凤凰网房产：作为商业地产领域的女性领导者，同时也是“网红女总裁”，您是如何看待新媒体对行业的影响？

　　邓懿君：自媒体本质上是一种新型的营销渠道。相较于传统的广告牌、电视广告等媒介，自媒体通过手机、视频、直播等方式，将信息直接传递给受众，实现了营销渠道的革新。

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　　而自媒体的成功关键在于真实和坚持。粉丝喜欢的是真实的你，而不是虚假的人设。我们在自媒体上展示的都是真实的生活和工作状态。通过连线粉丝、解答问题的方式，去传递正能量，为粉丝提供实用的职场建议。

　　自4年前开始涉足自媒体以来，我始终坚持每周日晚上进行两小时的直播，风雨无阻。我们通过直播和短视频来推广企业的办公楼项目，尤其是在疫情期间，线下看房受限的情况下，自媒体成为了重要的营销工具。

　　伴随实践的深入，自媒体所承载的内容逐渐丰富，从单纯的企业形象宣传，扩展到涵盖职场困惑解答及市场趋势分析等多元化议题。这一过程不仅显著提升了企业的品牌知名度，还极大地增强了内部团队的凝聚力，使得员工在对外交流中能迅速获得客户的认可，无需额外破冰便能建立起信任基础。

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　　在自媒体盛行的当下，真实性、持续的努力以及积极乐观的态度，是赢得受众信赖的核心要素。而对于整个行业而言，自媒体无疑展现出了其作为一种极具灵活性与潜力的新型营销手段的价值。